개업공인중개사의 인터넷 표시·광고 중개대상물에 대한 거래예정금액 단일가격 표시제 사건

[2022헌마1689 중개대상물의 표시·광고 명시사항 세부기준 제5조 제3호 등 위헌확인]

헌법재판소는 2026년 8월 27일 재판관 전원일치 의견으로, 개업공인중개사가 중개대상물에 관한 인터넷 표시·광고를 할 때 중개가 완성되기 전 거래예정금액을 단일가격으로 표시하도록 한 ‘중개대상물의 표시·광고 명시사항 세부기준’(2020. 8. 21. 국토교통부고시 제2020-595호로 제정된 것) 제5조 제3호, 제6조 제3호, 제7조 제3호, 제8조 제2호, 제9조 제2호에 대한 심판청구를 모두 기각하는 결정을 선고하였다. [기각]

□ 사건개요

○ 청구인은 부동산 매도인이 최저매도협상가격과 입찰기간을 정하여 중개대상물을 매도 의뢰하면 공인중개사가 인터넷 경매사이트에 해당 중개대상물에 대한 최저매도협상가격, 입찰기간, 입찰방법을 표시·광고한 다음, 높은 가격을 제시한 매수 희망자부터 오프라인에서 매도인과 사이에 중개절차를 진행하는 부동산 인터넷 경매 영업방법(이하 ‘이 사건 영업방법’이라 한다)에 대한 특허를 출원하였다.

○ 청구인은 국민신문고에 이 사건 영업방법이 관련 법령에 위배되는지에 대하여 질의하였고, 국토교통부는 국토교통부 고시인 ‘중개대상물의 표시·광고 명시사항 세부기준’ 제6조 제3호에 따라 ‘가격’은 중개가 완성되기 전 거래예정금액을 단일가격으로 표시하여야 하므로, 부동산 중개를 하기 위한 인터넷상 표시·광고의 경우 거래예정금액은 최저협상가격이 아닌 단일가격으로 표시하여야 한다고 답변하였다.

○ 청구인은 ‘중개대상물의 표시·광고 명시사항 세부기준’ 제5조 제3호, 제6조 제3호, 제7조 제3호, 제8조 제2호, 제9조 제2호가 청구인의 평등권, 영업의 자유를 침해한다고 주장하면서, 2022. 12. 15. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

□ 심판대상

○ 이 사건 심판대상은 ‘중개대상물의 표시·광고 명시사항 세부기준’(2020. 8. 21. 국토교통부고시 제2020-595호로 제정된 것, 이하 ‘이 사건 고시’라 한다) 제5조 제3호, 제6조 제3호, 제7조 제3호, 제8조 제2호, 제9조 제2호(이하 위 조항들을 모두 합하여 ‘심판대상조항’이라고 한다)가 청구인의 기본권을 침해하는지 여부이다. 심판대상조항은 아래와 같다.

[심판대상조항]

▣ 중개대상물의 표시·광고 명시사항 세부기준(2020. 8. 21. 국토교통부고시 제2020-595호로 제정된 것)

제5조(토지에 관한 인터넷 표시·광고 명시사항) 법 제18조의2 제2항에 따라 개업공인중개사가 토지에 관한 인터넷 표시·광고를 할 때에 명시하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다.

3. “가격”은 거래 형태에 따라 구분하여 중개가 완성되기 전 거래예정금액을 단일가격으로 표시하여야 한다.

제6조(건축물 및 그 밖에 토지의 정착물에 관한 인터넷 표시·광고 명시사항) 법 제18조의2 제2항에 따라 개업공인중개사가 건축물 및 그 밖에 토지의 정착물에 관한 인터넷 표시·광고를 할 때에 명시하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다.

3. “가격”은 거래 형태에 따라 매매는 매매가격, 임대차는 보증금과 차임으로 구분하여 중개가 완성되기 전 거래예정금액을 단일가격으로 표시하여야 한다.

제7조(입목에 관한 인터넷 표시·광고 명시사항) 법 제18조의2 제2항에 따라 개업공인중개사가 입목에 관한 인터넷 표시·광고를 할 때에 명시하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다.

3. “가격”은 거래 형태에 따라 구분하여 중개가 완성되기 전 거래예정금액을 단일가격으로 표시하여야 한다.

제8조(공장재단에 관한 인터넷 표시·광고 명시사항) 법 제18조의2 제2항에 따라 개업공인중개사가 공장재단에 관한 인터넷 표시·광고를 할 때에 명시하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다.

2. “가격”은 거래 형태에 따라 구분하여 중개가 완성되기 전 거래예정금액을 단일가격으로 표시하여야 한다.

제9조(광업재단에 관한 인터넷 표시·광고 명시사항) 법 제18조의2 제2항에 따라 개업공인중개사가 광업재단에 관한 인터넷 표시·광고를 할 때에 명시하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다.

2. “가격”은 거래 형태에 따라 구분하여 중개가 완성되기 전 거래예정금액을 단일가격으로 표시하여야 한다.

□ 결정주문

이 사건 심판청구를 모두 기각한다.

□ 이유의 요지

○ 위임입법의 한계 일탈 여부 - 소극

- 청구인은 심판대상조항이 부당한 표시, 광고의 세부 유형 및 기준 등을 국토교통부장관이 정하여 고시하도록 한 공인중개사법 제18조의2 제5항의 위임범위를 벗어나 위임입법의 한계를 일탈하였다는 취지로 주장한다. 그런데 이 사건 고시는 공인중개사법 제18조의2 제5항이 아니라, 중개대상물의 표시·광고에 관하여 규정한 공인중개사법 제18조의2 제2항 및 같은 법 시행령 제17조의2 제2항, 제3항의 위임에 의한 것이므로, 청구인의 주장은 그 주장 자체로 이유 없다.

* 공인중개사법(2019. 8. 20. 법률 제16489호로 개정된 것) 제18조의2(중개대상물의 표시·광고) ② 개업공인중개사가 인터넷을 이용하여 중개대상물에 대한 표시·광고를 하는 때에는 제1항에서 정하는 사항 외에 중개대상물의 종류별로 대통령령으로 정하는 소재지, 면적, 가격 등의 사항을 명시하여야 한다.

- 나아가 위 주장을 심판대상조항이 그 실제 위임조항의 위임 범위를 일탈하였다는 주장으로 선해하더라도, 다음과 같은 이유로 그 주장 역시 받아들일 수 없다.

- 공인중개사법 제18조의2 제2항 및 같은 법 시행령 제17조의2 제2항, 제3항은 개업공인중개사가 인터넷을 이용하여 중개대상물에 대한 표시·광고를 하는 경우 중개대상물의 가격을 명시하도록 하면서, 그 구체적인 표시·광고 방법에 대해서 국토교통부 장관이 고시하도록 위임하고 있다. 심판대상조항이 중개가 완성되기 전 거래예정금액을 단일가격으로 표시하도록 규정한 것은 ‘가격의 구체적인 표시·광고 방법’의 범주에 포함될 수 있다고 봄이 타당하고, 달리 심판대상조항이 위임조항의 문언의 한계를 벗어났다고 볼 만한 사정이 없다.

- 심판대상조항이 위임조항의 문언 범위 내에서 규정한 내용으로 인하여 우연히 청구인이 주장하는 특정한 방식의 중개가 허용되지 않는 결과가 발생하였다고 하더라도, 그러한 사정만으로 심판대상조항이 공인중개사법 등 관련 법률이 의도하지 않은 내용을 규율한 것이라고 할 수도 없다.

- 따라서 심판대상조항이 위임입법의 한계를 일탈하였다고 볼 수 없다.

○ 직업수행의 자유(영업의 자유) 침해 여부 - 소극

- 심판대상조항은 소비자에게 중개대상물의 가격과 관련한 정확한 정보를 제공하고, 표시·광고된 가격과 실제 거래 조건 간의 괴리가 발생하는 상황을 방지하여 허위·과장광고로부터 소비자를 보호함으로써 부동산 시장의 투명성을 높이고 건전한 거래질서를 확립하고자 하는 것으로, 위와 같은 입법목적은 정당하다.

- 개업공인중개사가 중개대상물에 관한 표시·광고를 하면서 가격의 범위만을 기재하거나 가격을 불분명하게 기재할 경우, 소비자로서는 중개대상물의 정확한 가격을 알기 어려워 매수와 관련한 의사결정 과정에서 혼란이 발생할 수 있다. 게다가 위와 같은 방식의 표시·광고를 허용할 경우, 소비자를 유인하기 위하여 낮은 가격을 포함하는 불분명한 가격을 내세웠다가 실제 상담 시 높은 가격을 제시하는 이른바 ‘미끼 매물’ 문제가 발생하여 소비자에게 피해를 끼치고 부동산 거래질서가 문란해 질 수 있다. 따라서 매물의 가격 정보가 소비자인 매수 희망자들에게 정확하고 투명하게 제공되는 것이 건전한 부동산 거래질서 확립을 위하여 매우 중요하다고 할 수 있다.

- 심판대상조항은 중개대상물의 특성과 상황, 조건 등을 잘 알고 있는 매도인측 개업공인중개사로 하여금 거래예정금액을 단일가격으로 표시하도록 함으로써, 매도인의 편의만을 보장하기보다는 소비자에게 중개대상물의 가격에 대한 정확한 정보를 제공하여 소비자를 보호하고 부동산 시장의 투명성을 높이며 건전한 거래질서를 확립하고자 한 것으로, 그 합리성을 수긍할 수 있다.

- 심판대상조항에 의하더라도 결국 수요와 공급의 법칙에 따라 자연스럽게 중개대상물의 가격이 결정되게 되고, 그 과정에서 급매물이 저렴하게 거래되는 경우가 있다고 하여 그 사실만으로 부동산 거래질서가 교란된다고 볼 수는 없다.

- 청구인은 개업공인중개사가 아닌 점, 이 사건 영업방법이 종전에 허용되었던 적이 없어 그러한 영업방법이 금지됨으로 인한 피해가 실질적으로 크다고 보기 어려운 점, 청구인은 거래예정금액을 단일가격으로 표시하는 방식의 부동산 중개 사이트는 개설할 수 있는 점 등을 고려하면, 심판대상조항으로 인해 청구인이 원하는 특정한 영업방식의 부동산 중개 사이트를 개설할 수 없다는 점만으로는 청구인의 영업의 자유의 제한 정도가 크다고 보기는 어렵다.

- 따라서 심판대상조항이 과잉금지원칙에 위배되어 청구인의 직업수행의 자유(영업의 자유)를 침해한다고 볼 수 없다.

□ 결정의 의의

○ 이 사건은 헌법재판소가 ‘중개대상물의 표시ㆍ광고 명시사항 세부기준’(2020. 8. 21. 국토교통부고시 제2020-595호로 제정된 것) 제5조 제3호, 제6조 제3호, 제7조 제3호, 제8조 제2호, 제9조 제2호에 대하여 최초로 본안 판단한 사건이다.

○ 헌법재판소는 전원일치 의견으로, 개업공인중개사가 중개대상물에 관한 인터넷 표시·광고를 할 때 중개가 완성되기 전 거래예정금액을 단일가격으로 표시하도록 한 위 조항들에 대하여, 허위·과장 광고로부터 소비자를 보호함으로써 부동산 시장의 투명성을 높이고 건전한 거래질서를 확립의 필요성, 미끼 매물로 인한 소비자 피해 및 부동산 거래질서 문란의 방지, 개업공인중개사가 아닌 청구인의 지위 등을 고려하였을 때 부동산 인터넷 경매사이트를 운영하고자 하는 청구인의 직업수행의 자유(영업의 자유)를 침해하지 않는다고 보았다.