<단기민간임대주택과 아파트 장기일반민간임대주택 등록 말소 사건>

헌법재판소는 2024년 2월 28일 재판관 전원의 일치된 의견으로, 아파트 장기일반민간임대주택과 단기민간임대주택의 임대의무기간이 종료한 날 그 등록이 말소되도록 하는 구‘민간임대주택에 관한 특별법’ 제6조 제5항이 임대사업자인 청구인들의 기본권을 침해하지 아니하며[기각], 2020. 7. 11. 이후 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택을 세제혜택 대상에서 제외하는 종합부동산세법 시행령 과 소득세법 시행령상 해당 조항들에 대한 심판청구는 부적법하다고 선고하였다[각하].

□ 사건개요

○ 2020. 8. 18. 법률 제17482호로 개정된 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에서는 임대의무기간이 4년인 ‘단기민간임대주택’을 규정하였던 제2조 제6호를 삭제하고, 아파트를 임대하는 민간매입임대주택을 ‘장기일반민간임대주택’에서 제외하였으며, 그 외의 장기일반민간임대주택의 임대의무기간은 종전 8년에서 10년으로 연장하였다(제2조 제5호). 또한 종전 법률에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트 민간매입임대주택과 단기민간임대주택의 임대의무기간이 종료한 날 그 등록이 말소되도록 하였다(제6조 제5항).

○ 청구인들은 구 임대주택법에 따른 매입임대주택 또는 개정 전 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따른 단기민간임대주택의 임대사업자로서 임대사업을 영위하던 중, 2020. 8. 10. 및 같은 해 8. 11. 위 임대주택을 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 자들이다. 청구인들은 등록말소에 관한 규정인 구 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 제6조 제5항과 2020. 7. 11. 이후 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택을 세제혜택 등의 대상에서 제외하는 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제8호 나목 4), 소득세법 시행령 제122조의2 제2항, 제155조 제20항, 제167조의3 제1항 제2호 마목 3)이 소급입법금지원칙에 반하고, 재산권 등을 침해한다고 주장하며, 2020. 11. 3. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

□ 심판대상

○ 이 사건 심판대상은 구 ‘민간임대주택에 관한 특별법’(2020. 8. 18. 법률 제17482호로 개정되고, 2021. 3. 16. 법률 제17944호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘민간임대주택법’이라 한다) 제6조 제5항(이하 ‘등록말소조항’이라 한다), 구 종합부동산세법 시행령(2020. 10. 7. 대통령령 제31085호로 개정되고, 2022. 2. 15. 대통령령 제32425호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항 제8호 단서 나목 4), 소득세법 시행령(2020. 10. 7. 대통령령 제31083호로 개정된 것) 제122조의2 제2항, 구 소득세법 시행령(2020. 10. 7. 대통령령 제31083호로 개정되고, 2021. 2. 17. 대통령령 제31442호로 개정되기 전의 것) 제155조 제20항, 구 소득세법 시행령(2020. 10. 7. 대통령령 제31083호로 개정되고, 2023. 2. 28. 대통령령 제33267호로 개정되기 전의 것) 제167조의3 제1항 제2호 마목 단서 3)(이하 위 시행령 조항들을 ‘세제혜택 배제조항’이라 하고, ‘등록말소조항’과 합하여 ‘심판대상조항’이라 한다)이 청구인들의 기본권을 침해하는지 여부이다.

[심판대상조항]

구 민간임대주택에 관한 특별법(2020. 8. 18. 법률 제17482호로 개정되고, 2021. 3. 16. 법률 제17944호로 개정되기 전의 것)

제6조(임대사업자 등록의 말소) ⑤ 종전의「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다.

구 종합부동산세법 시행령(2020. 10. 7. 대통령령 제31085호로 개정되고, 2022. 2. 15. 대통령령 제32425호로 개정되기 전의 것)

제3조(합산배제 임대주택) ① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다) 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호 또는 제9호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 주택의 보유현황 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.

나. 제외되는 주택

4) 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택으로서 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조 제3항에 따라 같은 법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 주택

소득세법 시행령(2020. 10. 7. 대통령령 제31083호로 개정된 것)

제122조의2(분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액 등 계산의 특례) ② 제1항을 적용할 때 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록한 같은 법 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택을 같은 법 제5조 제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제4호 또는 제5호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택(이하 “장기일반민간임대주택등”이라 한다)으로 변경 신고한 주택은 등록임대주택에서 제외한다.

구 소득세법 시행령(2020. 10. 7. 대통령령 제31083호로 개정되고, 2021. 2. 17. 대통령령 제31442호로 개정되기 전의 것)

제155조(1세대1주택의 특례) (20) 제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택[같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정한다. 이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다] 또는 제167조의3 제1항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기가정어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 “거주주택”이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 「영유아보육법」 제13조 제1항에 따른 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 “직전거주주택”이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우로 한정한다. 이하 이 항에서 “직전거주주택보유주택”이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.

구 소득세법 시행령(2020. 10. 7. 대통령령 제31083호로 개정되고, 2023. 2. 28. 대통령령 제33267호로 개정되기 전의 것)

제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위) ① 법 제104조 제7항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.

2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록[이하 이 조에서 “사업자등록등”이라 하고, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 했으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 않은 거주자가 2004년 6월 30일까지 같은 조에 따른 사업자등록을 한 때에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다]을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 이 조, 제167조의4, 제167조의10 및 제167조의11을 적용할 때 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조 제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)으로서 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조 제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소되는 경우에는 임대의무기간이 종료한 날 해당 목에서 정한 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다.

마. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로 10년 이상 임대하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 않고 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택(임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항의 전환 규정을 준용한다). 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 주택은 제외한다.

3) 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록을 한 같은 법 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택을 같은 법 제5조 제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 주택

□ 결정주문

1. 구 민간임대주택에 관한 특별법(2020. 8. 18. 법률 제17482호로 개정되고, 2021. 3. 16. 법률 제17944호로 개정되기 전의 것) 제6조 제5항에 대한 심판청구를 기각한다.

2. 청구인들의 나머지 심판청구를 모두 각하한다.

□ 이유의 요지

1. 세제혜택 배제조항에 대한 판단

청구인들에 대한 기본권 침해는 구체적인 과세처분 또는 경정거부처분 등의 집행행위를 통해 비로소 현실화되므로, 종합부동산세 및 소득세의 과세표준, 세율 및 세액 등을 규정한 세제혜택 배제조항에 대한 심판청구는 기본권 침해의 직접성 요건을 갖추었다고 볼 수 없어 부적법하다.

2. 등록말소조항에 대한 판단

○ 개정 전 민간임대주택법에 따라 임대주택의 임대사업자로 등록한 청구인들의 경우, 임대의무기간이 종료되면 그 등록이 말소되고 종전과 같은 유형의 임대주택에 대하여 더 이상 임대사업자의 지위를 유지할 수 없게 되는바, 이로 인하여 임대사업자로서의 직업의 자유가 제한됨에 있어 신뢰보호가 충분히 이루어졌는지 여부가 문제된다.

○ 민간임대주택법은 민간임대주택의 건설, 공급 및 관리와 민간 주택임대사업자 육성 등에 관한 사항을 정함으로써 민간임대주택의 공급을 촉진하고 임차인의 주거생활을 안정시킬 목적으로 제정된 것으로(제1조), 이에 따라 형성되는 임대사업자 제도는 민간임대주택의 공급을 촉진하고 임차인의 주거안정을 보장하기 위한 공익적 성격이 강하다.

따라서 임대사업자 제도를 어떻게 형성하고 운용할 것인지는 입법목적 달성에 적합하도록 사회적·경제적 상황을 고려하여 입법자가 정책적으로 결정하여야 할 사항에 해당하고, 국가는 주택 임대차 시장의 상황 및 국민의 주거 안정 개선의 필요성뿐만 아니라 민간임대주택의 임대사업자 제도가 주택시장 전반에 미치는 영향을 고려하여 새로운 법적 규율을 가할 수 있다.

○ 정부가 2017. 12. 13. 발표한 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 통해 임대주택 등록을 유도한 후 부동산시장 과열 및 투기수요 가세로 시장불안이 가중되자 정부는 2018. 9. 13. ‘주택시장 안정대책’을 발표하여 임대사업자에 대한 과도한 세제혜택을 조정하고 이들에 대한 대출을 규제하는 방식으로 정책 방향을 변경하였다. 그럼에도 임대의무기간 동안 임대사업자 보유 아파트가 부동산 시장에 매물로 나오지 않아 매물부족에 따른 집값 상승의 부작용이 여전히 지적되고, 주택 임대차에서의 전월세 상한제와 계약갱신요구권 도입을 위한 입법 논의에 따라 민간임대주택법상 민간임대주택과 주택임대차보호법상 일반 임대주택 간 차별성이 희박해지자 관련 제도의 정합성 확보를 위한 기존 제도의 개편 필요성도 제기되었다. 따라서 단기민간임대주택 및 아파트 장기일반민간임대주택을 폐지하고 임대의무기간을 연장하는 등의 입법이 이루어질 수 있다는 점에 대하여 예측할 수 없었다고 보기 어렵다.

나아가 정부는 기존 임대사업자가 등록말소시점까지 안정적으로 임대사업을 유지할 수 있도록 ‘주택시장 안정 보완대책’ 발표 후 등록하거나 장기일반민간임대주택으로 전환한 경우 등을 제외하고는 원칙적으로 종전 세제혜택을 유지하도록 하는 등 종전 임대사업자의 신뢰 손상의 정도를 완화하는 세제지원 보완조치를 마련하기도 하였다.

○ 청구인들의 신뢰가 침해받는 정도는 임대주택제도의 개편 필요성, 주택시장 안정화 및 임차인의 장기적이고 안정적인 주거 환경 보장과 같은 공익에 비하여 크다고 할 수 없으므로 등록말소조항은 신뢰보호원칙에 반하여 청구인들의 직업의 자유를 침해하지 아니한다.

□ 결정의 의의

○ 이 사건은 2020. 8. 18. 법률 제17482호로 개정된 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에서 단기민간임대주택과 아파트 장기일반민간임대주택을 폐지하면서, 종전에 등록한 경우에는 그 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소되도록 한 제6조 제5항의 위헌 여부에 대하여 헌법재판소가 처음 판단한 사건이다.

○ 헌법재판소는 민간임대주택의 영역에서 기존의 법적 규율 상태가 앞으로도 동일한 형태로 존속할 것이라는 임대사업자의 기대 또는 신뢰의 보호가치는, 임대주택제도의 개편 필요성, 주택시장 안정화 및 임대주택에 거주하는 임차인의 장기적이고 안정적인 주거 환경 보장이라는 공익보다 크다고 보기 어렵다는 이유를 들어 신뢰보호원칙에 위배되지 않는다고 보아 전원일치로 기각 결정을 하였다.